El cuadro fiscal completo de la Costa del Sol en 2026: todos los números que necesitas antes de firmar

La pregunta que nadie formula con la debida claridad

La mayoría de compradores internacionales que investigan la Costa del Sol pasan horas comparando precios por metro cuadrado entre Marbella y Estepona. Dedican considerablemente menos tiempo a mapear el panorama fiscal total: los impuestos en la compra, los impuestos que se repiten cada año, y los impuestos sobre la renta que aplican una vez deciden quedarse. Se trata de un error que puede costar seis cifras en una década.

Esta guía expone los números honestamente, en el orden correcto, utilizando tasas vigentes a junio de 2026. También hay un contexto político genuinamente novedoso a considerar: se celebraron elecciones regionales en Andalucía el 17 de mayo de 2026, y el resultado tiene implicaciones directas para la durabilidad del entorno fiscal que hace atractiva la Costa del Sol para compradores internacionales. Llegaremos a eso. Primero, la aritmética.

Compra: el golpe fiscal único en la adquisición

La variable más importante en tu coste de compra no es negociable ni discrecional — está determinada por si compras obra nueva o resale, y por qué región de España compres.

Propiedad en resale (ITP): Para 2026, el ITP en Andalucía está fijado en una tasa plana sumamente atractiva del 7%. Para entender lo que eso te ahorra, considera la comparación regional directamente: en una propiedad de €500.000, el ITP en Madrid cuesta €30.000. La misma propiedad en Valencia cuesta €50.000. En Cataluña, el ITP alcanza el 10-11% por encima de €1 millón. Elegir comprar en la Costa del Sol en lugar de la Costa Brava es, en una compra de €700.000, un ahorro fiscal de aproximadamente €21.000 antes de haber movido un solo mueble.

Propiedad de obra nueva (IVA + AJD): Pagas ITP en propiedades en resale e IVA (IVA al 10%) más AJD (impuesto sobre actos jurídicos al 1-2%) en propiedades de obra nueva compradas directamente a un promotor. En Andalucía, el AJD se establece en el 1,2%, haciendo tu impuesto de adquisición total en obra nueva del 11,2% — inferior a Valencia (11,5%) y muy por debajo de Cataluña (11,5%). Para compradores que trabajan con Mava Signature en propiedades de obra nueva o en construcción entre Fuengirola y Marbella, este es el régimen fiscal que aplica: IVA pagado en cuotas escalonadas conforme progresa la construcción, lo que también suaviza tu flujo de caja frente a una suma única al cierre.

El valor de referencia catastral — un punto que tu abogado debe verificar: El impuesto se calcula sobre el que sea mayor: el precio de compra acordado o el valor de referencia de la propiedad fijado por el Catastro. En la mayoría de los casos, el precio de compra es superior al valor de referencia, por lo que el ITP se calcula sobre lo que realmente pagas. Esto es rutinario en el mercado costero de lujo, pero tu abogado debe verificarlo antes del intercambio.

Propiedad: los costes fiscales anuales que la mayoría de compradores subestiman

IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles): Este es el equivalente español del impuesto de contribución, y es modesto según estándares de Europa del Norte y América del Norte. El IBI típico en la Costa del Sol ronda €300-€1.500 por año. La tasa de Marbella es del 0,67%, la de Málaga del 0,65%, la de Fuengirola del 0,73%. El valor catastral suele ser el 30-50% del valor de mercado. Para expresarlo en términos prácticos: en Marbella en 2026, el IBI se calcula sobre el valor catastral a una tasa de alrededor del 0,58% para propiedad urbana. Para una propiedad con un valor catastral de €500.000 — a menudo correspondiente a un valor de mercado de €1,2 millones o superior — el IBI anual es aproximadamente €2.900. Un propietario de Toronto que paga CAD $12.000-$18.000 por año en impuesto sobre la propiedad en una vivienda comparable encontrará estas cifras agradablemente manejables.

Impuesto sobre la renta imputada para no residentes: Si posees una propiedad en la Costa del Sol pero no estableces residencia fiscal española, pagas IBI más un gravamen anual separado. España asume que tu propiedad genera ingresos aunque esté vacía. Pagas el 19% (residentes UE/EEE) o el 24% (no-UE) sobre el 1,1% del valor catastral. En una propiedad con un valor catastral de €150.000, eso es aproximadamente €313-€396 por año — genuinamente insignificante. Presupuesta un contador a €250-€500 anuales para presentarlo correctamente.

Gastos de comunidad: No es un impuesto, pero un coste anual real. En 2026, los gastos de comunidad mensuales por tipo de propiedad típico rondan €200-€350 para un apartamento en una urbanización estándar, €350-€600 para apartamentos en complejos cerrados con amenidades, y €500-€1.000 para villas dentro de urbanizaciones cerradas con paisajismo significativo y seguridad 24 horas. Los desarrollos de obra nueva vendidos por Mava Signature típicamente se sitúan en el rango €300-€600 mensuales para complejos bien especificados en el corredor Fuengirola-Marbella.

La cuestión del impuesto sobre el patrimonio — la ventaja estructural de Andalucía

Aquí es donde la Costa del Sol genuinamente se separa de otros destinos europeos. En 2022, el gobierno andaluz tomó una decisión histórica al introducir una deducción del 100% en el impuesto sobre el patrimonio tanto para residentes como no residentes. Esta decisión refleja el enfoque adoptado en la región de Madrid y tiene como objetivo hacer de Andalucía una de las regiones más eficientes fiscalmente en España, particularmente para individuos de alto patrimonio neto e inversores extranjeros.

Hay un matiz importante para compradores de muy alto patrimonio neto. El Impuesto de Solidaridad opera a nivel nacional y elude las deducciones de impuesto sobre el patrimonio regional. Aunque un propietario con sede en Andalucía no paga impuesto sobre el patrimonio regional, el Impuesto de Solidaridad aún aplica si sus activos netos exceden €3 millones. Por debajo de ese umbral — que cubre a la mayoría de compradores internacionales en la Costa del Sol — la posición de impuesto sobre el patrimonio regional es genuinamente cero.

Una actualización crítica de 2026 para compradores no-UE: una resolución del TEAC de 24 de septiembre de 2025 confirmó que los residentes no-UE (incluyendo contribuyentes estadounidenses, británicos, canadienses y australianos) pueden optar por las reglas de impuesto sobre el patrimonio de la comunidad autónoma donde se localiza la mayor parte de sus activos españoles. Previamente, esto se restringía a residentes UE/EEE. Este es un cambio material para propietarios no residentes en 2026. Ahora un propietario de villa en Marbella puede optar por el régimen de Andalucía. Compradores canadienses y estadounidenses que previamente enfrentaban exposición a impuesto sobre el patrimonio ahora tienen una ruta clara hacia la exención del 100% de Andalucía.

La Ley Beckham: para residentes que también son altos ganadores

Si tu traslado a la Costa del Sol implica trabajar — ya sea para un empleador español, una empresa extranjera que te destina a España, o como titular de visa de nómada digital — la Ley Beckham merece atención seria junto a tu decisión de compra de propiedad.

La Ley Beckham de España aplica una tasa impositiva plana del 24% a ingresos de empleo calificados hasta €600.000 por año, con ingresos por encima de €600.000 gravados al 47%. La ventana de elegibilidad de la Ley Beckham abarca 6 años fiscales: el año de llegada más los siguientes 5 años fiscales. Compara eso con la tasa progresiva española estándar: bajo tributación residente española estándar, los individuos pagan tasas progresivas sobre su ingreso mundial. La tasa marginal alcanza el 47% sobre ingresos por encima de aproximadamente €300.000.

Las reformas de la Ley Startup de 2023 ampliaron la elegibilidad significativamente. El requisito de haber vivido fuera de España se ha reducido permanentemente de 10 años a solo 5 años, facilitando mucho el regreso de antiguos residentes. Los trabajadores remotos con visa de nómada digital ahora son oficialmente elegibles para la Ley Beckham, siempre que sean empleados de una empresa no española. El régimen ahora también permite que el cónyuge e hijos (menores de 25) del solicitante principal se beneficien de la tasa plana del 24%, siempre que se reubiquen con el solicitante.

La ventana de 6 meses — el detalle que descarrila la mayoría de solicitudes: El régimen debe ser solicitado dentro de seis meses desde la fecha de registro en el sistema de Seguridad Social español. No cumplir este plazo normalmente significa que el régimen ya no puede ser aplicado. No hay extensiones ni segundas oportunidades. La falla más común es perder el plazo de solicitud de 6 meses. Esto sucede cuando la incorporación se retrasa, la documentación está incompleta, o nadie da seguimiento al plazo de manera proactiva. Si te estás trasladando a la Costa del Sol para trabajar, anota esta fecha el día que te registres en la Seguridad Social.

La ventaja de activos extranjeros: La Ley Beckham también proporciona alivio del Impuesto sobre el Patrimonio de España en activos extranjeros. Bajo la Ley Beckham, solo eres responsable del Impuesto sobre el Patrimonio en activos ubicados físicamente dentro de España. Las cuentas de retiro estadounidenses, las tenencias de corretaje y los bienes raíces estadounidenses permanecen exentos del Impuesto sobre el Patrimonio español durante la duración del régimen. Para un ejecutivo canadiense con un RRSP o cartera de inversión sustancial, este no es un punto menor.

La cuestión de la durabilidad política — junio de 2026

Cada ventaja fiscal descrita anteriormente existe porque Andalucía ha sido gobernada por el PP de centro-derecha desde 2019. Durante los dos últimos períodos legislativos, la administración liderada por Juanma Moreno ha aprobado siete paquetes de reducción de impuestos por valor de más de €1 mil millones. Las elecciones regionales de mayo de 2026 confirmaron el PP como la fuerza dominante, pero con una aritmética parlamentaria más compleja que antes: el Partido Popular de Juanma Moreno reclamó la mayor parte de escaños en la votación regional andaluza celebrada el 17 de mayo, ganando 53 escaños en el Parlamento de 109 escaños con el 41,6% del voto. El PSOE-A obtuvo solo 28 escaños con el 22,71%. El PP se quedó dos escaños cortos de la mayoría absoluta y se espera que dependa del apoyo de Vox para gobernar.

¿Qué significa esto para compradores? Las ventajas fiscales principales — la exención del 100% de impuesto sobre el patrimonio, el ITP plano del 7%, el AJD del 1,2% — están incrustadas en la legislación regional andaluza que requeriría una mayoría política muy diferente para deshacer. El PP y Vox combinados ostentan 68 escaños contra 41 para el bloque de izquierda. Una reversión de izquierda de la política fiscal de Andalucía no está en el horizonte cercano. La salvedad honesta: el compromiso a largo plazo de la abolición completa del impuesto sobre el patrimonio depende de cambios a nivel nacional, particularmente el futuro del Impuesto de Solidaridad de España sobre grandes fortunas, que permanece como un instrumento nacional más allá del control de Sevilla.

Los números reales: una comparación práctica

Considera un comprador francés adquiriendo un apartamento de obra nueva de €600.000 en Nueva Andalucía a través de Mava Signature:

• Impuestos de compra: IVA 10% (€60.000) + AJD 1,2% (€7.200) = €67.200 impuesto de transacción total
• IBI anual: aproximadamente €600-€900 por año dependiendo del valor catastral
• Impuesto sobre el patrimonio regional: €0 (exención del 100% de Andalucía, por debajo del umbral de €3M del Impuesto de Solidaridad)
• Impuesto sobre la renta si residente con Ley Beckham: 24% plano sobre ingresos de fuente española hasta €600.000 durante 6 años, versus la tasa marginal francesa del 45% por encima de €177.106
• Cartera de inversión extranjera: intacta por el impuesto sobre el patrimonio español durante el régimen Beckham

Para un comprador canadiense — donde las tasas marginales de impuesto sobre la renta provincial más federal alcanzan el 53,5% en Ontario sobre ingresos por encima de CAD $220.000 — el caso es aún más pronunciado. La diferencia entre ser gravado bajo la Ley Beckham y el régimen IRPF estándar puede ascender a decenas de miles de euros anuales para un ejecutivo con compensación de €100.000 en adelante.

Qué hacer con esta información

La planificación fiscal para una reubicación internacional a la Costa del Sol no es complicada en principio, pero es inflexible en la ejecución. La ventana Beckham de 6 meses cierra sin previo aviso. El ITP se calcula sobre el mayor del precio de compra o valor de referencia, no necesariamente lo que piensas que pagaste. Las deudas de IBI se adjuntan a la propiedad, no al propietario anterior, así que siempre verifica los saldos pendientes en la debida diligencia.

Las propiedades con las que trabaja Mava Signature — obra nueva y en construcción entre Fuengirola y Marbella, con equipos operativos en inglés, francés y ruso — son exactamente el tipo de compra donde la estructura IVA sobre ITP y las ventajas fiscales regionales de Andalucía se combinan más claramente. Una compra en construcción también te da 12-24 meses de tiempo de construcción para tramitar tu NIE, abrir tu cuenta bancaria española, y asegurar que tu solicitud de Ley Beckham se presenta a tiempo si también te estás reubicando.

Los números en esta guía son un mapa inicial, no una opinión fiscal. Antes de comprometerte a ninguna compra de propiedad española o decisión de residencia, la conversación que vale la pena tener es: ¿qué impuestos aplican específicamente a tu situación, tu país de origen, y tu estructura de ingresos? ¿Cuál de tus asesores — español, canadiense, francés, suizo — ha manejado ambos lados de esta ecuación antes?