Cómo Comprar Propiedad en la Costa del Sol como Comprador No-UE en 2026

El Mercado Ahora Mismo: Noviembre 2026

El otoño es discretamente una de las mejores épocas para comprar en la Costa del Sol. El frenesí del verano ha pasado, la luz es extraordinaria (18°C la mayoría de tardes), y los vendedores son más negociables que en junio. Los precios medios de venta en la provincia de Málaga alcanzaron un récord de €4.272/m² en el Q3 2026, un aumento del 7,6% interanual — pero el ritmo de crecimiento se ha ralentizado notablemente respecto a los máximos del 14% de finales de 2025, y los analistas describen esto como estabilización, no corrección.

Antes de recorrer el proceso de compra, abordemos la pregunta que todo comprador canadiense y estadounidense busca actualmente en Google: el propuesto impuesto del 100% sobre compradores no-UE. La respuesta corta es que no es ley. A noviembre de 2026, el proyecto no ha sido debatido en el parlamento ni una sola vez desde que fue presentado en mayo de 2025, y notablemente estuvo ausente del propio paquete de reforma de vivienda del gobierno en enero de 2026. Incluso según fue redactado originalmente, habría dirigirse solo a compradores no-UE, no residentes de propiedades de reventa — las compras de obra nueva a un promotor fueron explícitamente excluidas. Por ahora, los compradores no-UE compran exactamente bajo los mismos términos legales que cualquier otro.

Paso 1: La Búsqueda — Portales vs. Expertos Locales

Los portales — Idealista e Kyero — te ofrecen una lectura sólida del mercado. Idealista en particular contiene el inventario de listados más completo de la Costa del Sol y es el primer lugar al que van la mayoría de compradores serios. Úsalo para calibrar precios por zona: un apartamento de dos dormitorios en Fuengirola se situará muy diferente a uno en Nueva Andalucía o en la Milla de Oro de Marbella.

Lo que los portales no te dan es acceso fuera del mercado — aquí es donde una agencia boutique con raíces en el corredor específico que buscas se justifica. Un comprador francés buscando en Mijas, o un comprador ruso sopesando Estepona contra Benahavís, se beneficia enormemente de un agente que maneja la conversación en su propio idioma. Los vendedores comparten precios previos al lanzamiento y próximos estrenos con agentes en los que confían; esos negocios raramente aparecen en Idealista. En Mava Signature, trabajamos en inglés, francés y ruso en el corredor de Fuengirola a Marbella, y una parte significativa del inventario de obra nueva que presentamos a nuestros clientes está fuera del portal en fase de reserva.

Paso 2: Hacer una Oferta — El Contrato de Reserva

¿Encontraste el apartamento en El Higuerón o la parcela de villa en Benahavís? El siguiente paso es un contrato de reserva, acompañado de un depósito de €3.000 a €10.000 dependiendo del promotor o vendedor. Esto saca la propiedad del mercado mientras tu abogado realiza comprobaciones iniciales. En la mayoría de compras de reventa y obra nueva este depósito es reembolsable si el trato cae antes del contrato privado de compra — confirma esto por escrito antes de transferir nada.

Paso 3: Obtén tu Número de NIE — No lo Dejes Pasar

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu número de identificación fiscal español y sin él no puedes completar legalmente una compra de propiedad, pagar los impuestos asociados, o abrir una cuenta bancaria. A partir de 2026, no hay un proceso completamente online — debes asistir en persona o enviar a un representante legal.

Tienes tres vías. Primero, solicita en el consulado español en tu país de origen (la opción correcta si todavía estás en Toronto, Montreal, Nueva York o Ginebra). Segundo, reserva una cita previa en una comisaría de Policía Nacional una vez estés en España — el sistema de citas online en sede.administracionespublicas.gob.es libera plazas por lotes que se agotan rápidamente, así que comprueba regularmente. Tercero, otorga a tu abogado español un poder notarial (escritura de poder) y deja que maneje todo el proceso en tu nombre — la opción más práctica si tu horario no permite múltiples visitas a España.

• Documentos necesarios: Formulario EX-15, Formulario 790 código 012 (el recibo de la tasa — actualmente €9,84), pasaporte válido con copias de todas las páginas, y comprobante de motivo (un contrato de reserva de compra funciona).
• Timing en España: número normalmente expedido el mismo día o dentro de 1–3 días laborales de tu cita; el cuello de botella es asegurar la cita misma, que puede tomar 1–4 semanas dependiendo de la ubicación.
• Timing desde el extranjero: 2–12 semanas vía consulado dependiendo del país y carga de trabajo.

Comienza este proceso en el momento en que hayas firmado el contrato de reserva. Esperar hasta la fecha límite del contrato privado de compra es un riesgo que no necesitas asumir.

Paso 4: El Contrato Privado de Compra (Contrato de Arras)

Una vez tu abogado haya realizado la debida diligencia inicial y ambas partes estén comprometidas, firmas el contrato privado de compra — típicamente arras penitenciales bajo el Artículo 1454 del Código Civil Español — y pagas un depósito adicional llevando el total al 10% del precio de compra acordado. Este contrato es bilateral: si el comprador se retira, pierde el depósito; si el vendedor se retira, reembolsa el doble. Para compras sobre plano y obra nueva, estructuras de pago por fases reemplazan las arras — tu abogado debe asegurar que todos los pagos de fase estén cubiertos por una garantía bancaria.

Paso 5: Debida Diligencia — Qué Tu Abogado Está Realmente Verificando

Este es el trabajo que justifica la tarifa legal. Un abogado español independiente competente:

• Obtiene la Nota Simple del Registro de la Propiedad para confirmar el título, propiedad y que no hay hipotecas, cargas o embargos registrados contra la propiedad.
• Contrasta con el Catastro (el registro catastral de España) para verificar que los límites descritos y el área construida coinciden con lo registrado — las discrepancias son comunes y pueden afectar ventas futuras o préstamos.
• Comprueba IBI (impuesto anual a la propiedad) y atrasos de cargas comunitarias pendientes, que se transfieren al nuevo propietario si no están pagados.
• Verifica el estado de planificación — particularmente importante en propiedades rurales y cualquier cosa construida antes de 2007 en Andalucía, donde construcciones ilegales (aunque sujetas a programas de regularización) todavía aparecen en reventas.
• Para obras nuevas, revisa la licencia de obras del promotor, la cédula de habitabilidad y la garantía bancaria que protege tus pagos por fases.

Honorarios legales: presupuesta €1.500 a €3.000 para una compra estándar, o aproximadamente el 1% del precio de compra más el 21% de IVA, con la mayoría de firmas independientes aplicando un mínimo alrededor de €2.500 incluyendo IVA.

Paso 6: Cierre ante el Notario

El cierre tiene lugar ante un Notario — un funcionario designado por el estado cuyo rol es verificar la legalidad de la transacción, no proteger tus intereses (ese es el trabajo de tu abogado). Tanto el comprador como el vendedor (o sus abogados bajo poder notarial) asisten. El notario lee la escritura completa, todas las partes firman, y transferirás el balance del precio de compra — típicamente por giro bancario girado sobre tu cuenta bancaria española. Tu abogado entonces presenta la nueva escritura de título ante el Registro de la Propiedad, paga los impuestos aplicables en tu nombre, y entrega el título registrado. Permite 4–8 semanas para que el registro formal se complete.

Paso 7: Costes Totales de Compra — Qué Presupuestar

La estructura fiscal difiere fuertemente entre obra nueva y reventa, y esta es una razón por la que los clientes de Mava Signature a menudo encuentran obra nueva sobre plano el cálculo más limpio en fase de contrato.

Obra nueva (comprando del promotor):

• IVA: 10% — fijado nacionalmente, se aplica a todas las viviendas nuevas en toda España.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% en Andalucía — una de las tasas más bajas de España.
• Honorarios notariales: aproximadamente €600–€1.000 dependiendo del precio de compra.
• Honorarios del Registro: aproximadamente €370–€530.
• Honorarios legales: €1.500–€3.000+.
• Total: presupuesta el 12–13% por encima del precio de compra.

Reventa:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 7% en Andalucía — una tasa fija y entre las más competitivas de España.
• Honorarios notariales, registro y legales como arriba.
• Nota: en reventas, los honorarios del agente inmobiliario a veces se cobran al comprador (2–3% + IVA) — confirma esto antes de hacer una oferta. En compras de obra nueva, la comisión del agente casi siempre está incluida en el precio del promotor.
• Total: presupuesta el 9–10,5% por encima del precio de compra.

Para poner números reales: un apartamento de obra nueva de €400.000 en Estepona o Mijas te costará aproximadamente €448.000–€452.000 todo incluido (USD ~$491.000 / CAD ~$672.000). Una reventa de €400.000 te costará aproximadamente €436.000–€440.000 todo incluido.

Una Cosa Digna de Notar en Noviembre de 2026

El Euribor a 12 meses promedió el 2,954% en agosto de 2026 y la tasa de depósito del BCE ha estado en el 2,25% desde junio — el entorno hipotecario más favorable para compradores en tres años. Si estás considerando financiar parte de una compra, los bancos españoles típicamente prestarán a no residentes hasta el 60–70% del precio de compra, y las condiciones han mejorado materialmente en comparación con 2024. Vale la pena una conversación con tu abogado y un corredor hipotecario español antes de comprometerte con una estructura completamente en efectivo.

Si estás sopesando desarrollos de obra nueva entre Fuengirola y Marbella y quieres entender qué está actualmente en fase de reserva — incluyendo oportunidades sobre plano no aún en Idealista — el equipo de Mava Signature trabaja en inglés, francés y ruso y puede recorrer los números contigo para una propiedad específica. ¿En qué zona, presupuesto o tipo de propiedad estás actualmente enfocado?