Как купить недвижимость на Коста-дель-Соль иностранцу (не гражданину ЕС) в 2026 году

Рынок сейчас: ноябрь 2026

Осень — один из самых удачных периодов для покупки на Коста-дель-Соль. Летняя суета прошла, свет просто необыкновенный (большинство дней 18°C), и продавцы гораздо более готовы к переговорам, чем летом. Средние запрашиваемые цены по провинции Малага достигли рекордных €4 272/м² в третьем квартале 2026 года, что на 7,6% выше, чем год назад — но темп роста заметно замедлился по сравнению с 14% в конце 2025 года, и аналитики называют это стабилизацией, а не падением.

Прежде чем разбирать процесс покупки, давайте разберемся с вопросом, который сейчас гуглят все канадские и американские покупатели: предложенный налог в размере 100% для иностранцев, не являющихся гражданами ЕС. Короткий ответ: это еще не закон. По состоянию на ноябрь 2026 года законопроект ни разу не обсуждался в парламенте с момента подачи в мае 2025 года и был заметно отсутствует в собственном пакете жилищной реформы правительства от января 2026 года. Даже в первоначальном варианте он касался бы только неграждан ЕС и нерезидентов при покупке вторичных объектов недвижимости — новостройки от застройщика были явно исключены. На данный момент иностранцы покупают на точно таких же правовых условиях, что и все остальные.

Этап 1: Поиск — портальные сайты vs. местные эксперты

Портальные сайты — Idealista и Kyero — дают вам хорошее представление о рынке. Idealista в особенности содержит самую полную базу объявлений на Коста-дель-Соль и — это первое место, куда идут серьезные покупатели. Используйте его, чтобы сравнить цены по районам: двухкомнатная квартира в Фуэнхироле будет очень отличаться от квартиры в Nuevа Andalucía или на Golden Mile Марбельи.

Чего портальные сайты вам не дадут — это доступ к закрытым предложениям, и именно там проявляется ценность специализированного агентства с корнями в интересующем вас районе. Французскому покупателю, выбирающему между Хихоном и Бенависом, огромную помощь окажет агент, говорящий на его языке. Продавцы делятся досрочной ценой и предстоящими выпусками с агентами, которым они доверяют; эти сделки редко появляются на Idealista. В Mava Signature мы работаем на английском, французском и русском языках по коридору от Фуэнхиролы до Марбельи, и значительная часть новостроек, которые мы представляем клиентам, — это закрытые предложения на стадии бронирования.

Этап 2: Предложение — контракт резервирования

Нашли апартаменты в El Higuerón или земельный участок виллы в Benahavís? Следующий шаг — контракт резервирования (contrato de reserva) с депозитом в размере €3 000–€10 000 в зависимости от застройщика или продавца. Это выводит собственность с рынка, пока ваш адвокат проводит первичные проверки. Для большинства вторичных покупок и новостроек этот депозит возвращается, если сделка расстроится до подписания приватного контракта — уточните это письменно перед тем, как переводить деньги.

Этап 3: Получите номер NIE — не откладывайте

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — ваш испанский налоговый идентификационный номер, и без него вы не сможете юридически завершить покупку недвижимости, оплатить связанные налоги или открыть банковский счет. По состоянию на 2026 год полностью онлайн-процесса нет — вы должны явиться лично или отправить юридического представителя.

У вас есть три способа. Во-первых, подать заявление в испанское консульство в вашей стране проживания (правильный выбор, если вы все еще в Торонто, Монреале, Нью-Йорке или Женеве). Во-вторых, забронировать cita previa в отделение Policía Nacional, как только вы приедете в Испанию — система онлайн-записи на sede.administracionespublicas.gob.es открывает слоты партиями, которые быстро заканчиваются, поэтому проверяйте регулярно. В-третьих, выдайте своему испанскому адвокату доверенность (escritura de poder) и позвольте ему вести весь процесс от вашего имени — самый практичный вариант, если ваш график не позволяет несколько визитов в Испанию.

• Необходимые документы: форма EX-15, форма 790 код 012 (квитанция об уплате сбора — в настоящее время €9,84), действительный паспорт с копиями всех страниц и документ, подтверждающий причину (контракт о резервировании собственности подходит).
• Сроки в Испании: номер обычно выдается в тот же день или в течение 1–3 рабочих дней после вашего визита; узким местом является получение самого визита, что может занять 1–4 недели в зависимости от местоположения.
• Сроки за рубежом: 2–12 недель через консульство в зависимости от страны и нагрузки.

Начните этот процесс сразу же после подписания контракта резервирования. Ожидание до крайнего срока приватного контракта — это риск, который вам не нужно брать.

Этап 4: Приватный контракт покупки (Contrato de Arras)

После того как ваш адвокат проведет первичную проверку документов и обе стороны будут привержены сделке, вы подписываете приватный контракт покупки — обычно arras penitenciales в соответствии со статьей 1454 Испанского гражданского кодекса — и вносите дополнительный депозит, доводя общую сумму до 10% от согласованной цены покупки. Этот контракт двусторонний: если покупатель отказывается, он теряет депозит; если продавец отказывается, он возвращает двойную сумму. Для внеплановых и новостроек структуры поэтапного платежа заменяют arras — ваш адвокат должен убедиться, что все этапы платежей защищены банковской гарантией.

Этап 5: Проверка документов — что ваш адвокат действительно проверяет

Это работа, которая оправдывает юридический сбор. Компетентный независимый испанский адвокат будет:

• Получит Nota Simple из Registro de la Propiedad для подтверждения титула, собственности и отсутствия залогов, обременений или арестов, зарегистрированных на имущество.
• Перекрестно проверит с Catastro (испанским кадастром) для проверки соответствия описанных границ и площади строения тому, что зарегистрировано — несоответствия распространены и могут повлиять на будущие продажи или кредиты.
• Проверит наличие задолженности по IBI (годовому налогу на имущество) и взносам сообщества, которые переходят на нового владельца, если не оплачены.
• Проверит статус планирования — особенно важно для сельских объектов и всего, построенного до 2007 года в Андалусии, где нелегальные постройки (хотя и подлежат регуляризации) по-прежнему всплывают при перепродаже.
• Для новостроек рассмотрит licencia de obras застройщика, cédula de habitabilidad (сертификат пригодности для проживания) и банковскую гарантию, защищающую ваши поэтапные платежи.

Юридические сборы: бюджет €1 500–€3 000 для стандартной покупки или примерно 1% от цены покупки плюс 21% НДС, при этом большинство независимых фирм применяют минимум около €2 500 включая НДС.

Этап 6: Завершение у нотариуса

Завершение сделки происходит перед Notario — государственным должностным лицом, чья роль состоит в проверке законности сделки, а не в защите ваших интересов (это работа вашего адвоката). Присутствуют обе стороны (или их атторнеи с доверенностью). Нотариус читает весь договор, все стороны подписывают, и вы переводите остаток цены покупки — обычно банковским чеком со своего испанского банковского счета. Ваш адвокат затем регистрирует новый акт собственности в Registro de la Propiedad, оплачивает применимые налоги от вашего имени и передает вам зарегистрированный титул. Регистрация обычно занимает 4–8 недель.

Этап 7: Общая стоимость покупки — что включить в бюджет

Налоговая структура значительно отличается между новостройками и вторичным рынком, и это одна из причин, по которой клиенты Mava Signature часто находят новостройки внебиржевого плана более ясным расчетом на этапе контракта.

Новостройка (покупка у застройщика):

• IVA (НДС): 10% — устанавливается на национальном уровне, применяется ко всем жилым новостройкам по всей Испании.
• AJD (Гербовый сбор): 1,2% в Андалусии — один из самых низких размеров в Испании.
• Сборы нотариуса: примерно €600–€1 000 в зависимости от цены покупки.
• Сборы реестра: примерно €370–€530.
• Юридические сборы: €1 500–€3 000+.
• Итого: бюджет 12–13% сверх цены покупки.

Вторичный рынок:

• ITP (налог на передачу имущества): 7% в Andalusia — фиксированная ставка и одна из самых конкурентных в Испании.
• Сборы нотариуса, реестра и юридические услуги как выше.
• Примечание: при вторичных продажах комиссия агента иногда взимается с покупателя (2–3% + НДС) — уточните это перед тем, как делать предложение. При покупке новостройки комиссия агента почти всегда включена в цену застройщика.
• Итого: бюджет 9–10,5% сверх цены покупки.

Приведу конкретные цифры: апартаменты новостройки за €400 000 в Estepona или Mijas будут стоить примерно €448 000–€452 000 полностью (USD ~$491 000 / CAD ~$672 000). Вторичный объект за €400 000 будет стоить примерно €436 000–€440 000 полностью.

Одно важное замечание в ноябре 2026

12-месячный Euribor в среднем составлял 2,954% в августе 2026 года, а ставка по депозитам ЕЦБ находилась на уровне 2,25% с июня — самая благоприятная для покупателей ипотечная среда за три года. Если вы рассматриваете финансирование части покупки, испанские банки обычно выдают кредит нерезидентам до 60–70% от цены покупки, и условия значительно улучшились по сравнению с 2024 годом. Стоит поговорить об этом с вашим адвокатом и испанским ипотечным брокером перед тем, как решать на структуру полной оплаты наличными.

Если вы выбираете между новостройками от Фуэнхиролы до Марбельи и хотите понять, что в настоящее время находится на стадии резервирования — включая внеплановые возможности, еще не представленные на Idealista — команда Mava Signature работает на английском, французском и русском языках и может разобрать цифры для конкретного объекта. На каком районе, бюджете или типе собственности вы сейчас сосредоточены?