Comment acheter une propriété à la Costa del Sol en tant qu'acheteur non-UE en 2026

Le marché en ce moment : novembre 2026

L'automne est discrètement l'une des meilleures périodes pour acheter à la Costa del Sol. La frénésie estivale a disparu, la lumière est extraordinaire (18°C l'après-midi la plupart du temps), et les vendeurs sont plus négociables qu'en juin. Les prix demandés moyens dans la province de Málaga ont atteint un record de 4 272 €/m² au T3 2026, en hausse d'environ 7,6 % en glissement annuel — mais le rythme de croissance s'est nettement ralenti par rapport aux pics de 14 % de fin 2025, et les analystes décrivent cela comme une stabilisation, non une correction.

Avant de vous expliquer le processus d'achat, abordons la question que chaque acheteur canadien et américain googlelise actuellement : la taxe proposée de 100 % sur les acheteurs non-UE. La réponse courte est qu'il ne s'agit pas d'une loi. En novembre 2026, le projet de loi n'a pas été débattu au parlement une seule fois depuis son dépôt en mai 2025, et il était notamment absent du propre plan de réforme du logement du gouvernement en janvier 2026. Même tel que rédigé à l'origine, il n'aurait ciblé que les acheteurs non-UE, non-résidents de propriétés d'occasion — les achats de constructions neuves auprès d'un promoteur étaient explicitement exclus. Pour l'instant, les acheteurs non-UE achètent exactement aux mêmes conditions légales que tout le monde.

Étape 1 : La recherche — Portails versus experts locaux

Les portails — Idealista et Kyero — vous donnent une bonne vision du marché. Idealista en particulier dispose du plus grand inventaire de biens disponibles à la Costa del Sol et est le premier endroit où vont la plupart des acheteurs sérieux. Utilisez-le pour étalonner les prix par zone : un appartement de deux chambres à Fuengirola sera très différent de celui de Nueva Andalucía ou de la Golden Mile de Marbella.

Ce que les portails ne vous donnent pas, c'est l'accès au marché non-listé — c'est là qu'une agence de prestige enracinée dans le corridor que vous ciblez justifie ses honoraires. Un acheteur français cherchant à Mijas, ou un acheteur russe pesant Estepona contre Benahavís, bénéficie énormément d'un agent qui conduit la conversation dans sa propre langue. Les vendeurs partagent les prix avant lancement et les sorties à venir avec les agents en qui ils ont confiance ; ces affaires n'apparaissent rarement sur Idealista. Chez Mava Signature, nous travaillons en anglais, français et russe dans le corridor Fuengirola-Marbella, et une part significative de l'inventaire de constructions neuves que nous présentons aux clients est hors-portail au stade de la réservation.

Étape 2 : Faire une offre — Le contrat de réservation

Vous avez trouvé l'appartement à El Higuerón ou le terrain villa à Benahavís ? L'étape suivante est un contrat de réservation (contrato de reserva), accompagné d'une caution de 3 000 € à 10 000 € selon le promoteur ou le vendeur. Cela retire la propriété du marché pendant que votre avocat effectue les vérifications initiales. Sur la plupart des achats d'occasion et de constructions neuves, cette caution est remboursable si l'affaire s'effondre avant le contrat d'achat privé — confirmez-le par écrit avant de transférer quoi que ce soit.

Étape 3 : Obtenir votre numéro NIE — Ne tardez pas

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale espagnol et sans lui, vous ne pouvez pas légalement compléter un achat immobilier, payer les impôts associés, ou ouvrir un compte bancaire. En 2026, il n'existe pas de processus entièrement en ligne — vous devez vous présenter en personne ou envoyer un représentant juridique.

Vous avez trois options. Premièrement, demander au consulat espagnol dans votre pays d'origine (le bon choix si vous êtes encore à Toronto, Montréal, New York ou Genève). Deuxièmement, réserver une rendez-vous cita previa dans un commissariat de Policía Nacional une fois en Espagne — le système de prise de rendez-vous en ligne sur sede.administracionespublicas.gob.es libère des créneaux par lots qui s'épuisent rapidement, donc vérifiez régulièrement. Troisièmement, donner à votre avocat espagnol une procuration (escritura de poder) et le laisser gérer tout le processus en votre nom — l'option la plus pratique si votre emploi du temps ne permet pas plusieurs visites en Espagne.

• Documents nécessaires : formulaire EX-15, formulaire 790 código 012 (le reçu des frais — actuellement 9,84 €), passeport valide avec des copies de toutes les pages, et justificatif (un contrat de réservation d'achat fonctionne).
• Délai en Espagne : numéro généralement délivré le même jour ou dans 1 à 3 jours ouvrables après votre rendez-vous ; le goulot d'étranglement est l'obtention du rendez-vous lui-même, qui peut prendre 1 à 4 semaines selon le lieu.
• Délai de l'étranger : 2 à 12 semaines via le consulat selon le pays et la charge de travail.

Commencez ce processus dès que vous avez signé le contrat de réservation. Attendre jusqu'à la date limite du contrat d'achat privé est un risque que vous n'avez pas besoin de prendre.

Étape 4 : Le contrat d'achat privé (Contrato de Arras)

Une fois que votre avocat a effectué les diligences préalables initiales et que les deux parties sont engagées, vous signez le contrat d'achat privé — généralement un arras penitenciales en vertu de l'article 1454 du Code civil espagnol — et versez une caution supplémentaire portant le total à 10 % du prix d'achat convenu. Ce contrat est bilatéral : si l'acheteur se retire, il perd la caution ; si le vendeur se retire, il rembourse le double. Pour les achats sur plans et les constructions neuves, des structures de paiement échelonné remplacent les arras — votre avocat doit s'assurer que tous les paiements échelonnés sont couverts par une garantie bancaire.

Étape 5 : Diligences raisonnables — Que vérifie réellement votre avocat

C'est le travail qui justifie les honoraires juridiques. Un avocat espagnol indépendant compétent :

• Récupère la Nota Simple du Registro de la Propiedad pour confirmer le titre, la propriété et qu'il n'y a pas d'hypothèques, de charges ou de saisies enregistrées contre la propriété.
• Recoupez avec le Catastro (registre foncier espagnol) pour vérifier que les limites décrites et la surface construite correspondent à ce qui est enregistré — les divergences sont courantes et peuvent affecter les ventes ou prêts futurs.
• Vérifiez les arriérés de IBI (impôt foncier annuel) et de charges de copropriété impayés, qui passent au nouveau propriétaire s'ils ne sont pas payés.
• Vérifiez le statut de planification — particulièrement important sur les propriétés rurales et tout ce qui a été construit avant 2007 en Andalousie, où les constructions illégales (bien que sujettes aux programmes de régularisation) réapparaissent encore à la revente.
• Pour les constructions neuves, examinez la licencia de obras du promoteur, le cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) et la garantie bancaire protégeant vos paiements échelonnés.

Honoraires juridiques : budgétisez 1 500 € à 3 000 € pour un achat standard, ou environ 1 % du prix d'achat plus 21 % de TVA, la plupart des cabinets indépendants appliquant un minimum autour de 2 500 € incluant TVA.

Étape 6 : Signature chez le notaire

La signature a lieu devant un Notario — un fonctionnaire nommé par l'État dont le rôle est de vérifier la légalité de la transaction, non de protéger vos intérêts (c'est le rôle de votre avocat). L'acheteur et le vendeur (ou leurs avocats munis d'une procuration) sont présents. Le notaire lit l'acte complet, toutes les parties signent, et vous transférez le solde du prix d'achat — généralement par traite bancaire tirée sur votre compte bancaire espagnol. Votre avocat dépose ensuite le nouvel acte de titre auprès du Registro de la Propiedad, paie les impôts applicables en votre nom, et livre le titre enregistré. Comptez 4 à 8 semaines pour que l'enregistrement formel soit complété.

Étape 7 : Coûts d'achat totaux — Budget à prévoir

La structure fiscale diffère considérablement entre la construction neuve et l'occasion, et c'est l'une des raisons pour lesquelles les clients de Mava Signature trouvent souvent le hors-plan neuf comme le calcul le plus clair au stade du contrat.

Construction neuve (achat auprès du promoteur) :

• IVA (TVA) : 10 % — fixé nationalement, s'applique à tous les logements neufs résidentiels en Espagne.
• AJD (Droit de timbre) : 1,2 % en Andalousie — l'un des taux les plus bas d'Espagne.
• Honoraires du notaire : environ 600 € à 1 000 € selon le prix d'achat.
• Honoraires du registre foncier : environ 370 € à 530 €.
• Honoraires juridiques : 1 500 € à 3 000 €+.
• Total : budgétisez 12-13 % au-dessus du prix d'achat.

Occasion :

• ITP (Impôt de transmission de propriété) : 7 % en Andalousie — un taux fixe et parmi les plus compétitifs d'Espagne.
• Honoraires notaire, registre et juridiques comme ci-dessus.
• Remarque : sur les reventes, les commissions d'agences immobilières sont parfois à la charge de l'acheteur (2-3 % + TVA) — confirmez cela avant de faire une offre. Sur les achats de constructions neuves, la commission de l'agent est presque toujours incluse dans le prix du promoteur.
• Total : budgétisez 9-10,5 % au-dessus du prix d'achat.

Pour mettre des chiffres réels : un appartement neuf de 400 000 € à Estepona ou Mijas coûtera environ 448 000 € à 452 000 € tout compris (USD ~491 000 $ / CAD ~672 000 $). Une revente de 400 000 € coûtera environ 436 000 € à 440 000 € tout compris.

Une chose à noter en novembre 2026

L'Euribor 12 mois a enregistré une moyenne de 2,954 % en août 2026 et le taux de dépôt de la BCE s'élève à 2,25 % depuis juin — l'environnement hypothécaire le plus favorable aux acheteurs en trois ans. Si vous envisagez de financer une partie d'un achat, les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu'à 60-70 % du prix d'achat, et les conditions se sont considérablement améliorées par rapport à 2024. Cela vaut la peine d'en discuter avec votre avocat et un courtier hypothécaire espagnol avant de vous engager dans une structure entièrement en espèces.

Si vous pesez les développements de constructions neuves entre Fuengirola et Marbella et souhaitez comprendre ce qui est actuellement au stade de la réservation — y compris les opportunités hors-plan pas encore sur Idealista — l'équipe Mava Signature travaille en anglais, français et russe et peut vous expliquer les chiffres pour une propriété spécifique. Quel secteur, budget ou type de propriété visez-vous actuellement ?