Lo que los titulares del 'impuesto del 100%' se equivocaron — y lo que los compradores no-UE necesitan saber ahora

El titular que congeló a miles de compradores — y por qué no debería haberlo hecho

Si eres comprador canadiense, estadounidense, suizo o ruso y has estado en la banda lateral desde enero de 2025 esperando ver si España duplicaría el precio de las compras de propiedad extranjera, aquí está la actualización definitiva a partir de junio de 2026: el sobrecargo propuesto del 100% para compradores no-UE no ha sido convertido en ley. El ampliamente reportado "impuesto del 100% a extranjeros" no ha sido promulgado. A partir de mayo de 2026, no existe un sobrecargo de ITP generalizado para compradores no-UE en la ley española. A partir de la primavera de 2026, los reportes indican que la propuesta se había estancado políticamente y carecía de apoyo suficiente en el Congreso.

Hay un detalle adicional que casi ningún titular mencionó: La propuesta española de impuesto adicional del 100% a la propiedad en compras de compradores no-UE y no residentes fue presentada al parlamento en mayo de 2025 y permanece bajo revisión — y las propiedades nuevas y fuera de plano están explícitamente exentas de la propuesta. Para los compradores enfocados en desarrollos modernos entre Fuengirola y Marbella — que representan la mayor parte de lo que los compradores internacionales serios están comprando realmente en 2026 — la propuesta nunca fue relevante para ellos de todas formas.

El proceso para comprar como nacional no-UE no ha cambiado. La ley española no restringe a nacionales extranjeros, ya sean UE o no-UE, de comprar bienes raíces. El Real Decreto-Ley 2/2026 no altera este derecho fundamental. Los cambios afectan cómo se gravan y se reportan las compras, no si se permiten. Lo que ha cambiado es el mercado: la oferta es más ajustada, las mejores unidades se venden más rápido, y los compradores que pasaron 18 meses mirando las noticias han perdido terreno frente a quienes continuaron avanzando.

Paso 1: Obtén tu NIE antes de comenzar tu búsqueda

El NIE — Número de Identificación de Extranjero — es un número permanente de identificación fiscal, y es el único prerequisito administrativo para cualquier transacción de propiedad en España. El notario se negará a firmar la escritura de compraventa sin él. El NIE debe ser emitido antes de la fecha de la escritura, de lo contrario el trato no puede cerrarse.

La trampa práctica en junio de 2026: las listas de espera de citas en ciudades populares rondan 2–6 meses en 2026. Entrar a una comisaría en Málaga esperando servicio del mismo día no es realista. La solución más limpia es otorgar una Carta Poder a un abogado español antes de que ni siquiera llegues — las dos rutas que no requieren viaje son otorgar Carta Poder a un abogado español que presente la solicitud en tu nombre, o solicitar en el consulado español que cubre tu jurisdicción. La mayoría de compradores internacionales de propiedades usan la ruta de PoA porque se alinea con el trabajo de compraventa que el abogado ya está haciendo. La tarifa del gobierno en sí es solo aproximadamente €12 en un banco español — el costo real es el tiempo de tu abogado, típicamente €200–500 todo incluido.

Nota práctica: Debido a que las transacciones de propiedad española se mueven rápido una vez que se firma un contrato de arras — típicamente una ventana de 30–60 días hasta el cierre — deberías comenzar el proceso de NIE antes de hacer una oferta de propiedad, no después. Si tu NIE no está en mano en la fecha de la escritura, podrías perder el depósito de arras. Comienza esto en Toronto, París o Ginebra antes de tu viaje de visitas, no después de que hayas encontrado el apartamento que deseas.

Paso 2: La búsqueda — Por qué los portales no son suficientes

Idealista y Kyero son herramientas útiles de investigación. Te muestran el mercado público. Pero en junio de 2026 en la Costa del Sol, las mejores propiedades se venden antes de que jamás se anuncien públicamente. El principio para fuera de plano es directo: compras al precio de hoy, en un proyecto que será completado en 18 a 36 meses. Para cuando recibas tus llaves, el mercado ha avanzado — y también lo ha hecho el valor de tu activo.

Las viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol son escasas en 2026 debido a tierra zonificada limitada, protecciones costeras, permisos más lentos, y demanda internacional constante. Espera precios más altos, ventas más rápidas, y tiempos de entrega más largos. Por ejemplo, los nuevos desarrollos que se espera que se lancen en La Cala de Mijas durante el verano de 2026 aún no están comercializados públicamente. Una agencia boutique que trabaja en tu idioma — inglés, francés o ruso — te pone en esos lanzamientos antes de que el anuncio de Idealista exista. No es una venta; es cómo funciona realmente este mercado en 2026.

Contexto de precios: a principios de 2026, la Marbella de primera línea demanda aproximadamente €6.500–€10.000/m², mientras que Nueva Andalucía y San Pedro típicamente varían más bajo. La Nueva Milla Dorada de Estepona ve alrededor de €3.500–€6.500/m²; Benalmádena y Fuengirola promedian €3.000–€5.500/m² dependiendo de vistas, amenidades y antigüedad. Mava Signature cubre exactamente este corredor — Fuengirola a través de Marbella — con acceso a lanzamientos fuera de mercado en los tres idiomas.

Paso 3: El contrato de reserva

Cuando identificas una propiedad, el primer compromiso es un contrato de reserva — un documento breve que saca la unidad del mercado por un período fijo (típicamente 2–4 semanas) a cambio de un depósito de retención. Espera pagar €3.000–€10.000 en esta etapa; para desarrollos de nueva construcción la figura usualmente es establecida por el promotor. Una vez que estés feliz con las comprobaciones básicas y el precio, el agente o vendedor puede pedirte un contrato de reserva y un pequeño depósito para sacar la propiedad del mercado por un tiempo limitado. Este monto es usualmente más bajo que el depósito posterior y debe estar claramente documentado, con condiciones para devolución o pérdida si un lado se retracta. La mayoría de depósitos de reserva en la Costa del Sol son reembolsables si la debida diligencia plantea un problema serio — confirma esto explícitamente por escrito antes de firmar.

Paso 4: Debida diligencia y el contrato de compraventa privado

Aquí es donde un abogado independiente se gana cada euro de su tarifa (típicamente €1.500–€3.000 dependiendo de la complejidad). Verificarán el Registro de la Propiedad por título limpio, harán referencia cruzada del Catastro para verificar que el área construida coincida con lo que se está vendiendo, confirmarán que no hay hipotecas pendientes o deudas de comunidad adjuntas a la propiedad, y revisarán el estado de planificación — particularmente relevante en reventas en Mijas Pueblo o urbanizaciones antiguas donde las extensiones ilegales no son infrecuentes.

A diferencia de en Europa del Norte o los EE.UU., la carga de verificar legalidad cae 100% en el comprador. El notario confirma la transacción; no te protege de una propiedad con deudas no reveladas. No te saltes el abogado.

Una vez que la debida diligencia es limpia, firmas el Contrato Privado de Compraventa y pagas el 10% del precio acordado como depósito. En esta etapa, el trato es vinculante para ambos lados: si el vendedor se retracta, te debe el doble del depósito; si te retractas, lo pierdes.

Paso 5: Cierre ante el notario

El cierre (la escritura pública) tiene lugar en la oficina de un notario, típicamente 30–90 días después del contrato privado. Tú — o tu abogado actuando bajo PoA — asistes, el saldo se transfiere mediante giro bancario o transferencia, y la propiedad pasa. La escritura se presenta entonces para inscripción en el Registro de Propiedad, lo que puede tomar 2–8 semanas.

Paso 6: El cálculo del costo real

Presupuesta para 12–13% además del precio de compra para nueva construcción, y 8–9.5% en reventa. Aquí está lo que se ve en la práctica:

• Nueva construcción (IVA 10% + AJD 1.5% + legal/notario ~1.5%): En un apartamento fuera de plano de €500.000 en Estepona — IVA €50.000, AJD ~€7.500, legal y notario ~€7.500. Costo total de adquisición: ~€565.000. En un apartamento de €500.000, podrías esperar €50.000 en IVA, ~€5.000–€7.500 en AJD, y otros €5.000–€10.000 para legal, inscripción y costos varios — aproximadamente €565.000 total todo incluido.
• Reventa (ITP 7% + legal/notario ~1.5–2.5%): En Andalucía, pagarás 7% ITP en reventas. En un apartamento de reventa de €400.000 en Fuengirola — ITP €28.000, legal/notario ~€8.000–€10.000. Total: ~€438.000–€440.000.
• Hipotecas: Los bancos españoles ofrecen financiamiento a compradores extranjeros, pero típicamente solo hasta 60–70% Relación Préstamo-Valor (LTV). A partir de principios de 2026, la tasa de referencia publicada del Banco de España para hipotecas a más de tres años usadas para compras de vivienda es alrededor de 2.76%.

Una nota de propiedad que importa independientemente de qué ruta tomes: poseer propiedad y vivir en España son asuntos separados. Un no residente puede ser dueño de un hogar en España, pagar impuestos de propiedad españoles, alquilarlo si está licenciado y es conforme, y venderlo después. Pero la propiedad por sí sola no te da el derecho de vivir en España a largo plazo. Si la reubicación es el objetivo, necesitarás una vía de visa separada — la Visa de Nómada Digital (requiriendo €2.646/mes de ingresos comprobables en 2026) es la ruta más práctica para trabajadores remotos.

Lo que el verano de 2026 realmente se ve en el terreno

Ahora estamos en temporada alta de visitas. La costa está llena, las mejores unidades de nueva construcción en lanzamientos de verano de 2026 se están moviendo rápidamente, y los compradores que pasaron 18 meses esperando una ley que no ha pasado están compitiendo con compradores que ya tienen su NIE, su cuenta bancaria española, y su abogado en lugar. El mercado de propiedades de la Costa del Sol continúa registrando un crecimiento sustancial de precios vendidos por metro cuadrado anualmente, incluyendo 7.68% en Marbella a diciembre de 2025, 10.75% en Estepona, y 9.22% en Benahavís.

Comprar en la fase inicial de un desarrollo — antes del lanzamiento al público general — sigue siendo la forma más efectiva de asegurar el precio más bajo en un mercado al alza: bloqueando el precio de hoy mientras se beneficia de apreciación de capital antes de finalización, con la flexibilidad de planes de pago escalonados durante todo el período de construcción.

La pregunta que vale la pena considerar: si la propuesta del impuesto del 100% eventualmente pasa en alguna forma, casi seguramente haría grandfathering de compras ya bajo contrato — lo que significa actuar ahora, no esperar mayor claridad política, es la posición de menor riesgo. ¿Hay un barrio específico, rango de presupuesto o fase de nueva construcción que te gustaría explorar?