Ce que les gros titres sur la « taxe à 100 % » ont mal compris — Et ce que les acheteurs non-UE doivent savoir maintenant

Le gros titre qui a gelé des milliers d'acheteurs — et pourquoi il ne devrait pas l'avoir fait

Si vous êtes un acheteur canadien, américain, suisse ou russe et que vous attendiez depuis janvier 2025 pour voir si l'Espagne doublerait le prix des achats de propriétés étrangères, voici la mise à jour définitive en juin 2026 : la surtaxe proposée de 100 % sur les acheteurs non-UE n'a pas été promulguée en loi. La « taxe à 100 % sur les étrangers » largement rapportée n'a pas été promulguée. En mai 2026, aucune surtaxe ITP généralisée pour les acheteurs non-UE n'existe en droit espagnol. Au printemps 2026, les rapports indiquent que la proposition avait stagné politiquement et manquait de soutien suffisant au Congrès.

Il y a un détail supplémentaire qu'aucun gros titre n'a mentionné : La proposition espagnole d'une taxe immobilière additionnelle de 100 % sur les achats par des acheteurs non-UE, non-résidents a été soumise au parlement en mai 2025 et reste examinée — et les propriétés neuves et sur plan sont explicitement exemptées de la proposition. Pour les acheteurs intéressés par les développements modernes entre Fuengirola et Marbella — qui représentent l'essentiel de ce que les acheteurs internationaux sérieux achètent réellement en 2026 — la proposition n'était jamais pertinente de toute façon.

Le processus d'achat en tant que ressortissant non-UE n'a pas changé. La loi espagnole ne restreint pas les ressortissants étrangers, qu'ils soient UE ou non-UE, d'acheter des biens immobiliers. Le décret-loi royal 2/2026 n'altère pas ce droit fondamental. Les modifications affectent la façon dont les achats sont taxés et signalés, pas s'ils sont autorisés. Ce qui a changé, c'est le marché : l'offre est plus serrée, les meilleures unités se vendent plus vite, et les acheteurs qui ont passé 18 mois à regarder les nouvelles ont perdu du terrain par rapport à ceux qui ont continué à agir.

Étape 1 : Obtenez votre NIE avant de commencer votre recherche

Le NIE — Número de Identificación de Extranjero — est un numéro permanent d'identification fiscale, et c'est le seul préalable administratif pour toute transaction immobilière en Espagne. Le notaire refusera de signer l'escritura de compraventa sans celui-ci. Le NIE doit être émis avant la date de l'escritura, sinon l'accord ne peut pas se concrétiser.

Le piège pratique en juin 2026 : les listes d'attente pour les rendez-vous dans les villes populaires s'étendent sur 2 à 6 mois en 2026. Se présenter à un poste de police à Málaga en s'attendant à un service le jour même n'est pas réaliste. La solution la plus propre est de donner une procuration à un avocat espagnol avant même d'atterrir — les deux voies qui ne nécessitent pas de voyage sont de donner une procuration à un avocat espagnol qui soumet la demande en votre nom, ou de postuler auprès du consulat espagnol couvrant votre juridiction. La plupart des acheteurs internationaux utilisent la voie de la procuration parce qu'elle s'ajoute au travail de vente que l'avocat fait déjà. Les frais gouvernementaux eux-mêmes ne sont que environ 12 € dans une banque espagnole — le vrai coût est le temps de votre avocat, généralement 200-500 € tout compris.

Note pratique : Parce que les transactions immobilières espagnoles se déroulent rapidement une fois qu'un contrato de arras est signé — généralement une fenêtre de 30 à 60 jours jusqu'à la fermeture — vous devriez commencer le processus NIE avant de faire une offre de propriété, pas après. Si votre NIE n'est pas en main à la date de l'escritura, vous risquez de perdre le dépôt de arras. Commencez ceci à Toronto, Paris ou Genève avant votre visite de visionnage, pas après avoir trouvé l'appartement que vous voulez.

Étape 2 : La recherche — Pourquoi les portails ne suffisent pas

Idealista et Kyero sont des outils de recherche utiles. Ils vous montrent le marché public. Mais en juin 2026 sur la Costa del Sol, les meilleures propriétés sont vendues avant d'être jamais annoncées publiquement. Le principe pour les propriétés sur plan est simple : vous achetez au prix d'aujourd'hui, dans un projet qui sera complété dans 18 à 36 mois. Au moment où vous recevez vos clés, le marché a bougé — et la valeur de votre actif aussi.

Les maisons neuves sur la Costa del Sol sont rares en 2026 en raison de terres zonées limitées, des protections côtières, des permis plus lents et de la demande internationale régulière. Attendez-vous à des prix plus élevés, des épuisements plus rapides et des délais de livraison plus longs. Par exemple, les nouveaux développements censés être lancés à La Cala de Mijas pendant l'été 2026 ne sont pas encore commercialisés publiquement. Une agence boutique travaillant dans votre langue — anglais, français ou russe — vous donne accès à ces lancements avant que l'annonce Idealista n'existe. Ce n'est pas une présentation commerciale ; c'est la façon dont ce marché fonctionne réellement en 2026.

Contexte des prix : au début 2026, la Marbella de prestige commande environ 6 500–10 000 €/m², tandis que Nueva Andalucía et San Pedro s'étendent généralement plus bas. La New Golden Mile d'Estepona voit environ 3 500–6 500 €/m² ; Benalmádena et Fuengirola font en moyenne 3 000–5 500 €/m² selon les vues, les équipements et l'âge. Mava Signature couvre exactement ce corridor — Fuengirola jusqu'à Marbella — avec accès aux lancements hors marché dans les trois langues.

Étape 3 : Le contrat de réservation

Lorsque vous identifiez une propriété, le premier engagement est un contrat de réservation — un bref document qui retire l'unité du marché pour une période fixe (généralement 2 à 4 semaines) en échange d'un dépôt de garantie. Attendez-vous à payer 3 000–10 000 € à cette étape ; pour les développements neufs, le chiffre est généralement fixé par le promoteur. Une fois que vous êtes satisfait des vérifications de base et du prix, l'agent ou le vendeur peut vous demander un contrat de réservation et un petit dépôt pour retirer la propriété du marché pendant un temps limité. Ce montant est généralement inférieur au paiement ultérieur et doit être clairement documenté, avec des conditions de remboursement ou de perte si l'une des parties se retire. La plupart des dépôts de réservation sur la Costa del Sol sont remboursables si la diligence raisonnable soulève un problème sérieux — confirmez ceci explicitement par écrit avant de signer.

Étape 4 : Diligence raisonnable et contrat d'achat privé

C'est là qu'un avocat indépendant gagne chaque euro de ses honoraires (généralement 1 500–3 000 € selon la complexité). Il vérifiera le Registro de la Propiedad pour un titre propre, recoupera le Catastro pour vérifier que la superficie construite correspond à ce qui est vendu, confirmera qu'il n'y a pas d'hypothèques en cours ou de dettes communautaires attachées à la propriété, et examinera l'état de la planification — particulièrement pertinent sur les reventes à Mijas Pueblo ou les anciennes urbanisations où les extensions illégales ne sont pas rares.

Contrairement au nord de l'Europe ou aux États-Unis, la charge de vérifier la légalité repose à 100 % sur l'acheteur. Le notaire confirme la transaction ; il ne vous protège pas d'une propriété avec des dettes non divulguées. Ne sautez pas l'avocat.

Une fois que la diligence raisonnable est propre, vous signez le Contrato Privado de Compraventa (contrat d'achat privé) et payez 10 % du prix convenu comme dépôt. À ce stade, l'accord est contraignant des deux côtés : si le vendeur se retire, il vous doit le double du dépôt ; si vous vous retirez, vous le perdez.

Étape 5 : Signature chez le notaire

La signature (l'escritura pública) a lieu au bureau d'un notaire, généralement 30 à 90 jours après le contrat privé. Vous — ou votre avocat agissant sous procuration — assistez, le solde est transféré par traite bancaire ou virement, et la propriété est transférée. L'acte est ensuite soumis pour inscription au registre foncier, ce qui peut prendre 2 à 8 semaines.

Étape 6 : Le calcul réel des coûts

Budgétez 12–13 % en plus du prix d'achat pour le neuf, et 8–9,5 % sur revente. Voici à quoi cela ressemble en pratique :

• Neuf (IVA 10 % + AJD 1,5 % + juridique/notaire ~1,5 %) : Sur un appartement sur plan de 500 000 € à Estepona — IVA 50 000 €, AJD ~7 500 €, juridique et notaire ~7 500 €. Coût total d'acquisition : ~565 000 €. Sur un appartement de 500 000 €, vous pouvez vous attendre à 50 000 € d'IVA, ~5 000–7 500 € d'AJD, et un autre 5 000–10 000 € pour les frais juridiques, d'enregistrement et divers — environ 565 000 € total tout compris.
• Revente (ITP 7 % + juridique/notaire ~1,5–2,5 %) : En Andalousie, vous payerez 7 % d'ITP sur les reventes. Sur un appartement en revente de 400 000 € à Fuengirola — ITP 28 000 €, juridique/notaire ~8 000–10 000 €. Total : ~438 000–440 000 €.
• Hypothèques : Les banques espagnoles offrent un financement aux acheteurs étrangers, mais généralement seulement jusqu'à 60–70 % LTV. Au début 2026, le taux de référence publié par la Banco de España pour les hypothèques sur trois ans utilisées pour les achats résidentiels est d'environ 2,76 %.

Une note de propriété qui importe quel que soit l'itinéraire que vous empruntiez : être propriétaire d'une maison et vivre en Espagne sont des questions séparées. Un non-résident peut posséder une maison en Espagne, payer les impôts fonciers espagnols, la louer si licencié et conforme, et la vendre plus tard. Mais la propriété ne vous donne pas en soi le droit de vivre en Espagne à long terme. Si la réinstallation est l'objectif, vous aurez besoin d'une voie de visa distincte — le visa Digital Nomad (nécessitant 2 646 €/mois de revenu vérifiable en 2026) est l'itinéraire le plus pratique pour les travailleurs à distance.

À quoi ressemble réellement l'été 2026 sur le terrain

Nous sommes maintenant en haute saison de visionnage. La côte est pleine, les meilleures unités neuves positionnées dans les lancements d'été 2026 se vendent rapidement, et les acheteurs qui ont passé 18 mois à attendre une loi qui n'a pas été adoptée concurrencent les acheteurs qui ont déjà leur NIE, leur compte bancaire espagnol et leur avocat en place. Le marché immobilier de la Costa del Sol continue d'enregistrer une croissance substantielle des prix de vente au mètre carré annuellement, y compris 7,68 % à Marbella en décembre 2025, 10,75 % à Estepona, et 9,22 % à Benahavís.

Acheter dans la phase initiale d'un développement — avant le lancement auprès du grand public — reste le moyen le plus efficace de sécuriser le prix le plus bas sur un marché en hausse : verrouiller le prix d'aujourd'hui tout en bénéficiant de l'appréciation du capital avant la livraison, avec la flexibilité des plans de paiement échelonnés tout au long de la période de construction.

La question qui vaut la peine d'être envisagée : si la proposition de taxe à 100 % finit par être adoptée d'une manière ou d'une autre, elle granulariserait presque certainement les achats déjà sous contrat — ce qui signifie agir maintenant, pas attendre une clarté politique supplémentaire, est la position à risque plus faible. Y a-t-il un quartier spécifique, une gamme de budget ou une phase de construction neuve que vous aimeriez explorer ?