Что не учли заголовки о «налоге 100%» — и что нужно знать покупателям не из ЕС прямо сейчас

Заголовок, который заморозил тысячи покупателей — и почему он не должен был это делать

Если вы канадский, американский, швейцарский или русский покупатель и с января 2025 года ждёте, удвоит ли Испания стоимость покупок иностранцами, вот окончательное обновление на июнь 2026: предложенный дополнительный налог 100% для покупателей не из ЕС не был принят в закон. Широко освещаемый в прессе «налог 100% на иностранцев» не был введён. По состоянию на май 2026 года в испанском законодательстве не существует никакого комплексного надбавки к НДС для покупателей не из ЕС. По данным весны 2026 года, предложение застопорилось на политическом уровне и не получило достаточной поддержки в Конгрессе.

Есть ещё один момент, который практически не упоминал ни один заголовок: предложенный Испанией дополнительный налог на имущество в размере 100% на покупки резидентами не из ЕС, не проживающими в стране, был направлен в парламент в мае 2025 года и остаётся под рассмотрением — при этом новостройки и объекты на стадии проектирования явно исключены из этого предложения. Для покупателей, сосредоточенных на современных жилых комплексах между Фуэнхиролой и Марбельей — а это основная часть того, что действительно покупают серьёзные международные инвесторы в 2026 году — это предложение никогда не было релевантным с самого начала.

Процедура покупки для граждан не из ЕС не изменилась. Испанское законодательство не ограничивает иностранцев, граждан ЕС или не из ЕС, в покупке недвижимости. Королевский декрет-закон 2/2026 не изменяет это фундаментальное право. Изменения касаются того, как облагаются налогом и регистрируются покупки, а не того, разрешены ли они. Что изменилось, так это рынок: предложение сократилось, лучшие объекты продаются быстрее, а покупатели, которые 18 месяцев наблюдали новости, потеряли почву под ногами перед теми, кто продолжал действовать.

Шаг 1: Начните получать NIE до начала поиска

NIE — Número de Identificación de Extranjero (номер удостоверения личности иностранца) — это постоянный налоговый идентификационный номер, и это единственный административный необходимый документ для любой сделки с недвижимостью в Испании. Нотариус откажет подписать escritura de compraventa без него. NIE должен быть выдан до даты подписания escritura, иначе сделка не может быть закрыта.

Практическая ловушка в июне 2026: очереди на приём в популярных городах составляют 2–6 месяцев в 2026 году. Прийти в отделение полиции Малаги и рассчитывать на обслуживание в тот же день нереально. Самое чистое решение — выдать доверенность испанскому адвокату ещё до приезда: два варианта, которые не требуют поездки, — выдать доверенность испанскому адвокату, который подаст заявление от вашего имени, или подать заявление в испанское консульство, обслуживающее вашу юрисдикцию. Большинство международных покупателей недвижимости используют маршрут через доверенность, потому что он параллелен работе по сопровождению сделки, которую адвокат уже выполняет. Сама государственная пошлина составляет всего примерно €12 в испанском банке — реальные затраты — это время вашего адвоката, обычно €200–500 включительно.

Практическое замечание: Поскольку испанские сделки с недвижимостью движутся быстро после подписания contrato de arras — обычно окно 30–60 дней до закрытия — вы должны начать процесс получения NIE до того, как сделаете предложение по недвижимости, а не после. Если у вас не будет NIE на дату escritura, вы можете потерять задаток. Начните это в Торонто, Париже или Женеве перед поездкой просмотра, а не после того, как нашли квартиру своей мечты.

Шаг 2: Поиск — почему порталов недостаточно

Idealista и Kyero — полезные инструменты исследования. Они показывают вам открытый рынок. Но в июне 2026 года на Costa del Sol лучшие объекты продаются до того, как они вообще появятся на публичном рынке. Принцип для объектов на стадии проектирования прост: вы покупаете по сегодняшней цене проект, который будет завершён через 18–36 месяцев. К моменту получения ключей рынок сдвинулся — и вместе с ним стоимость вашего активa.

Новостройки на Costa del Sol редки в 2026 году из-за ограниченного зонированного земельного фонда, защиты побережья, более медленного разрешения, и устойчивого международного спроса. Ожидайте более высокие цены, быстрые распродажи и более длительные сроки доставки. Например, новые проекты, которые должны быть запущены в La Cala de Mijas летом 2026 года, ещё не выставлены на публичный рынок. Бутик-агентство, работающее на вашем языке — английском, французском или русском — дает вам доступ к этим запускам до появления листинга на Idealista. Это не продажная речь; это то, как этот рынок действительно функционирует в 2026 году.

Контекст цен: в начале 2026 года премиум Марбелья требует примерно €6,500–€10,000/м², в то время как Nueva Andalucía и San Pedro обычно варьируются ниже. Estepona's New Golden Mile стоит около €3,500–€6,500/м²; Benalmádena и Fuengirola в среднем €3,000–€5,500/м² в зависимости от вида, удобств и возраста. Mava Signature охватывает именно этот коридор — от Fuengirola через Марбелью — с доступом к внерынковым запускам на всех трёх языках.

Шаг 3: Договор о бронировании

Когда вы идентифицируете недвижимость, первое обязательство — договор о бронировании — краткий документ, который выводит объект с рынка на установленный период (обычно 2–4 недели) в обмен на авансовый платёж. Ожидайте €3,000–€10,000 на этом этапе; для новостроек цифра обычно устанавливается разработчиком. Когда вы довольны базовыми проверками и ценой, агент или продавец могут запросить договор бронирования и небольшой авансовый платёж, чтобы вывести недвижимость с рынка на ограниченное время. Эта сумма обычно ниже последующего авансового платежа и должна быть чётко документирована с условиями возврата или потери, если одна из сторон отказывается. Большинство авансовых платежей при бронировании на Costa del Sol возвращаются, если комплексная проверка выявляет серьёзный вопрос — подтвердите это явно письменно перед подписанием.

Шаг 4: Комплексная проверка и договор частной покупки

Это место, где независимый адвокат зарабатывает каждый евро своего гонорара (обычно €1,500–€3,000 в зависимости от сложности). Он проверит Registro de la Propiedad на чистоту титула, сопоставит данные с Catastro, чтобы убедиться, что построенная площадь совпадает с продаваемой, подтвердит, что нет неоплаченных ипотек или долгов сообщества, прикреплённых к недвижимости, и пересмотрит статус планирования — особенно релевантно при перепродажах в Mijas Pueblo или старых урбанизациях, где незаконные пристройки встречаются не редко.

В отличие от Северной Европы или США, бремя проверки законности полностью лежит на покупателе. Нотариус подтверждает сделку; он не защищает вас от недвижимости с невыясненными долгами. Не пропускайте адвоката.

Когда комплексная проверка чиста, вы подписываете Contrato Privado de Compraventa (договор частной покупки) и платите 10% согласованной цены в качестве авансового платежа. На этом этапе сделка является обязывающей для обеих сторон: если продавец выходит, он вам должен двойной задаток; если вы выходите, вы его теряете.

Шаг 5: Завершение у нотариуса

Завершение (escritura pública) происходит в офисе нотариуса, обычно через 30–90 дней после подписания частного договора. Вы — или ваш адвокат, действующий по доверенности — присутствуете, оставшаяся сумма переводится через банковский чек или перевод, и собственность переходит. Акт затем подаётся на регистрацию в Реестр земельных участков, что может занять 2–8 недель.

Шаг 6: Реальный расчёт затрат

Бюджет на 12–13% сверх цены покупки для новостроек и 8–9.5% для перепродаж. Вот как это выглядит на практике:

• Новостройка (IVA 10% + AJD 1.5% + юридические/нотариальные ~1.5%): На квартиру стоимостью €500,000 на стадии проектирования в Estepona — IVA €50,000, AJD ~€7,500, юридические и нотариальные ~€7,500. Общая стоимость приобретения: ~€565,000. На квартиру €500,000 вы можете ожидать €50,000 в IVA, ~€5,000–€7,500 в AJD и ещё €5,000–€10,000 на юридические, регистрационные и прочие затраты — примерно €565,000 в сумме всё включено.
• Перепродажа (ITP 7% + юридические/нотариальные ~1.5–2.5%): В Andalucía вы платите 7% ITP при перепродажах. На квартиру €400,000 при перепродаже в Fuengirola — ITP €28,000, юридические/нотариальные ~€8,000–€10,000. Всего: ~€438,000–€440,000.
• Ипотека: Испанские банки предлагают финансирование иностранным покупателям, но обычно только до 60–70% Loan-to-Value (LTV). По состоянию на начало 2026 года опубликованный Banco de España справочный курс по ипотеке на срок более трёх лет для покупки жилья составляет около 2.76%.

Одно замечание о собственности, которое имеет значение независимо от того, какой путь вы выберете: владение имуществом и проживание в Испании — отдельные вопросы. Нерезидент может владеть домом в Испании, платить испанские налоги на имущество, сдавать его в аренду, если это лицензировано и соответствует правилам, и продать его позже. Но само владение не даёт вам право на длительное проживание в Испании. Если переезд — ваша цель, вам потребуется отдельный путь визы — Digital Nomad Visa (требует €2,646/месяц доказуемого дохода в 2026) — наиболее практичный путь для удалённых работников.

Как выглядит лето 2026 года на земле

Мы находимся в разгар сезона просмотров. Побережье заполнено, лучше всего расположенные новостройки в летних запусках 2026 года движутся быстро, и покупатели, которые 18 месяцев ждали закона, который не прошёл, конкурируют с покупателями, у которых уже есть NIE, испанский банковский счёт и адвокат на месте. Рынок недвижимости Costa del Sol продолжает регистрировать существенный рост проданной цены за квадратный метр в годовом исчислении, включая 7.68% в Марбелье в декабре 2025, 10.75% в Estepona и 9.22% в Benahavís.

Покупка на начальном этапе развития проекта — до публичного запуска — остаётся наиболее эффективным способом обеспечить самую низкую цену на растущем рынке: зафиксировать сегодняшнюю цену и получать прирост стоимости до завершения, с гибкостью поэтапных планов платежей на протяжении периода строительства.

Вопрос, на котором стоит задержаться: если предложение о налоге 100% в конечном итоге будет принято в какой-то форме, оно почти наверняка освободит покупки, уже заключённые в договор — что означает действовать сейчас, а не ждать дополнительной политической ясности, — это менее рискованная позиция. Есть ли конкретный район, диапазон бюджета или фаза новостройки, которые вы хотели бы исследовать?